Mieterhöhung gef. Wohnraum Angabe Fördermittel

"Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderungen des § 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Rechtsvorgängerin der Klägerin gewährten Mitteln handele es sich nicht nur um Zuschüsse für Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterhöhungsverlangen anzugebende Drittmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu.

1. Nach der zum Teil noch unter der Geltung der §§ 2, 3 MHG ergangenen Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB, dass der Vermieter Kürzungsbeträge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 1. April 2009 - VIII ZR 179/08, NJW 2009, 1737 Rn. 10; vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, WuM 2004, 406 unter II; vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 1). Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen. Werden Fördermittel undifferenziert zum Zwecke der Instandsetzung und Modernisierung gewährt, muss dem Mieter jedenfalls mitgeteilt werden, wann der Vermieter welche öffentlichen Mittel zu welchem Zweck - Modernisierung oder Instandsetzung - erhalten hat, um den Mieter in die Lage zu versetzen, gegebenenfalls substantiierte Einwendungen gegen das Erhöhungsverlangen vorbringen zu können (Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, aaO). Denn die gesetzlichen Regelungen in § 558 Abs. 5, § 559a BGB sollen sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugute kommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat. Andernfalls würde er gegenüber dem Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt, der die Modernisierungsmaßnahmen aus eigenem Vermögen finanziert hat (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 a).

2. Hiernach hat das Berufungsgericht zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem Förderungsvertrag angegebenen Förderzweck als entscheidendes Kriterium dafür angesehen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. Rechtsirrig meint das Berufungsgericht jedoch, § 1 des Förderungsvertrages entnehmen zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen dienen sollten, hingegen die Regelung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages, wonach die Fördermittel ausschließlich zur Deckung unrentierlicher Kosten für Instandsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermieter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen.

Diese Auslegung des Förderungsvertrages durch das Berufungsgericht begegnet - wie die Revision mit Recht rügt - durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Zwar kann der Senat die Auslegung von Vertragserklärungen durch den Tatrichter lediglich darauf überprüfen, ob dieser sich mit dem Prozessstoff umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat und ob dabei gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemein anerkannte Auslegungsregeln, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (vgl. Senatsurteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 19; vom 7. Juni 2006 - VIII ZR 209/05, BGHZ 168, 64 Rn. 12; jeweils mwN). Ein solcher Verstoß liegt hier indessen vor.

Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 1 des Förderungsvertrages keine Aussage über den Förderzweck trifft, sondern in § 1 Abs. 2 diesbezüglich auf § 4 des Förderungsvertrages verweist. In § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages ist der für die Beurteilung maßgebende Förderzweck indes abschließend und unmissverständlich beschrieben. Danach "sind die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen" und der Aufwendungszuschuss "als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt". Damit betrafen die Zuschüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte Drittmittel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete und sind deshalb auch nicht im Mieterhöhungsverlangen anzugeben.

Soweit das Berufungsgericht die Regelung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages mit der Erwägung beiseite schieben will, sie diene allein dem Zweck, den Vermieter von der Anrechung von Drittmitteln freizustellen, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhalt für diese Annahme. Vielmehr ist es grundsätzlich allein Sache des Zuschussgebers zu bestimmen, welchen Zweck er fördern will. Führt der festgelegte Förderzweck - wie hier bei der ausschließlichen Förderung von Instandsetzungsarbeiten -dazu, dass die gewährten Mittel nach den gesetzlichen Vorschriften bei einer Mieterhöhung nicht anzurechnen sind, kann in Ermangelung entgegenstehender Anhaltspunkte eine bewusste Gesetzesumgehung nicht unterstellt werden. Im Gegenteil wird den Interessen der Mieter insbesondere durch die Festlegung von Mietobergrenzen in §§ 7, 7a, 7b des Förderungsvertrages Rechnung getragen. Das weitere Argument des Berufungsgerichts, auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der Fördermittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegen hätten, ergebe sich, dass die Zuschüsse nicht nur für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt gewesen seien, ist schon deshalb nicht tragfähig, weil es erneut die rechtlich nicht zu beanstandende ausdrückliche Zweckbestimmung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages unberücksichtigt lässt.